解讀房地產(chǎn)"國(guó)五條"

　　2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控"國(guó)五條"細(xì)則也浮出水面。

　　2012年我國(guó)房產(chǎn)需求強(qiáng)勁，樓市火熱，價(jià)格止跌反彈，土地市場(chǎng)一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)"地王"。為遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府在即將換屆時(shí)再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，出臺(tái)新"國(guó)五條"，為外界表明政府的房產(chǎn)調(diào)控決心和力度，同時(shí)成為新一屆政府繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控政策的"指示燈"。
       點(diǎn)評(píng):   
    “國(guó)五條”細(xì)則概述

　　從"國(guó)五條"細(xì)則的具體內(nèi)容來(lái)看，有以下方面值得關(guān)注：一是限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，明確了統(tǒng)一限購(gòu)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；二是差別化成為信貸主旨；三是出售自有住房按規(guī)定征收的個(gè)人所得稅，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征；四是首次明確提出加強(qiáng)預(yù)期管理。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體效應(yīng):

　　新政力度雖大，但對(duì)抑制一線城市核心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格，以及增加這些區(qū)域的新房供應(yīng)的實(shí)際意義有限；

　　投資性需求將逐步淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善型和首次置業(yè)型的需求將成為房地產(chǎn)需求的主流

　　房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的去金融化進(jìn)程將進(jìn)一步加速，購(gòu)房自籌資金比例將持續(xù)上升。

　　"國(guó)五條"及其細(xì)則對(duì)新蘆淞集團(tuán)產(chǎn)生的潛在影響

　　就目前情況來(lái)看，"國(guó)五條"及其實(shí)施細(xì)則對(duì)新蘆淞集團(tuán)的影響主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)規(guī)模、土地交易價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域：

　　土地供應(yīng)規(guī)模：從此次"國(guó)五條"的相關(guān)規(guī)定可以看出，控制住房用地供應(yīng)量仍是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段。土地供應(yīng)事關(guān)各地未來(lái)房源供應(yīng)，會(huì)影響到未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，因此備受關(guān)注。目前從國(guó)土部獲悉，一年一度的全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃正在加速制訂中，自新"國(guó)五條"公布后，這一計(jì)劃有望提前到4月中旬對(duì)外公布。國(guó)土部已要求各地國(guó)土部門必須于3月底前上報(bào)今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。由于集團(tuán)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為土地的一、二級(jí)開發(fā)，因此其經(jīng)營(yíng)規(guī)模和能力直接取決于用地指標(biāo)的多少。從目前株洲市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀看來(lái)，未來(lái)幾年的土地供應(yīng)應(yīng)該不會(huì)對(duì)集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展形成利空影響。因?yàn)檎墓┑赜?jì)劃編制將會(huì)盯緊"異動(dòng)城市"，用供地量多少的變化來(lái)抑制異常地價(jià)出現(xiàn)。而目前株洲市的房?jī)r(jià)水平尚不屬于"異動(dòng)"的范圍。但我們還需進(jìn)一步密切關(guān)注最終的本地土地供應(yīng)指標(biāo)的分配，并以此作為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展最為重要的參考指標(biāo)。

　　土地交易價(jià)格：商住土地的交易是既有形式下集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收支平衡、甚至贏利的最重要依托，其價(jià)格水平將直接影響到集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力。此次"國(guó)五條"的頒布勢(shì)必會(huì)在一定程度上影響開發(fā)商的拿地?zé)崆椤Ｒ篱_發(fā)商拿地之前，對(duì)相應(yīng)地塊會(huì)有一定的預(yù)期價(jià)格，即便土地競(jìng)拍時(shí)價(jià)格偏高，也會(huì)通過后期的價(jià)格調(diào)整，獲得最佳的利潤(rùn)。但在"國(guó)五條"的調(diào)控下，政府需要制定房地產(chǎn)控價(jià)目標(biāo)，一旦規(guī)定了控價(jià)目標(biāo)，就等于限制了開發(fā)商的利潤(rùn)空間，開發(fā)商在拿地的時(shí)候就會(huì)更加小心謹(jǐn)慎。這樣一來(lái)對(duì)土地市場(chǎng)的影響也就顯而易見了。但與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為嚴(yán)重的瓶頸就是市場(chǎng)供需的不平衡，種種信息表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是城市人口增量和房地產(chǎn)增量之間的矛盾。當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)增量跟不上需求增量的步伐，房?jī)r(jià)上漲是不可避免的。而房地產(chǎn)增量必須以土地儲(chǔ)備增量為前提。當(dāng)土地儲(chǔ)備進(jìn)入新階段，土地供應(yīng)得以大量增加時(shí)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)才有可能趨緩。因此從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，商住土地資源將依據(jù)持續(xù)其稀缺性，換而言之，即相關(guān)土地的交易價(jià)格的走勢(shì)應(yīng)該不會(huì)有想象中的那么悲觀。

　　房地產(chǎn)開發(fā)：在國(guó)家全力保障首置剛需客戶需求，抑制投機(jī)需求的大背景下，國(guó)家及地方政府勢(shì)必增加中小型普通商品住房及用地供應(yīng)，加大中小型商品房的供應(yīng)量。在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)上，剛需產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主力，大面積產(chǎn)品則將面臨生存壓力。與此同時(shí)，"國(guó)五條"的頒布也將在一定程度上影響投資者對(duì)投資方向的選擇以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局調(diào)整。一方面，小面積、功能性、總價(jià)低、投資門檻低的房型將成為投資者熱捧的對(duì)象，另一方面，商業(yè)辦公以及如標(biāo)準(zhǔn)廠房之類的工業(yè)地產(chǎn)也有望成為另一類備受關(guān)注的投資渠道。以此推斷，集團(tuán)正在著手運(yùn)作的位于婦幼地塊的商住地產(chǎn)項(xiàng)目以及其他同類概念地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該具有較好的市場(chǎng)前景，同時(shí)在工業(yè)地產(chǎn)方面，投資者的投資需求有望在近幾年內(nèi)逐步釋放，進(jìn)而推高相關(guān)一、二級(jí)土地市場(chǎng)的交易價(jià)格。